Сегодня предлагаем к рассмотрению тему: "как продать квартиру в ипотеке при разводе". Мы постарались описать статью простым и понятным языком. Также статью комментирует квалифицированный юрист. Любые вопросы, вы можете задать после полного прочтения статьи, заполнив специальное поле после статьи.

Правовые основы продажи квартиры в ипотеке при разводе

Вопросы, связанные с правовым режимом имущества супругов, регламентированы гл. 7 СК РФ и соответствующими нормами ГК РФ. Регулирование отношений, связанных с передачей недвижимости в ипотеку (залог), осуществляется в рамках закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

В частности, в соответствии со ст. 19 ФЗ № 102 передача недвижимости в залог подлежит государственной регистрации. При решении вопроса с продажей заложенной в ипотеку квартиры при разводе стоит обратить внимание на следующие обстоятельства:

  1. Момент приобретения недвижимости (до заключения брака или после) — от этого зависит, будет ли квартира объектом права совместной собственности супругов.
  2. Момент оформления ипотеки — от этого зависит, являются ли долги по кредиту общими.
  3. Наличие брачного контракта — данный документ определяет иной порядок раздела имущества, нежели предусмотрено законом.

Если же речь идет о разделе имущества, нажитого в гражданском браке, то по этому поводу рекомендуем прочесть другую нашу статью.

Продажа находящейся в залоге квартиры после развода

Необходимо отметить, что порядок продажи квартиры в ипотеке при разводе и после одинаков, поскольку супруги (бывшие супруги) вправе разделить имущество как находясь в браке, так и после его расторжения.

Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту. Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с обременением не получится, поэтому необходимо вступать в переговоры с банком. Таким образом, еще при планировании продажи ипотечной квартиры бывшим супругам следует уведомить о своих намерениях залогодержателя (банк) и согласовать порядок действий при оформлении сделки.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Регистрация сделки возможна при наличии одного из условий:

  • снятия банком обременения после полного досрочного погашения ипотечного кредита;
  • оформления сделки с обременением. В этом случае покупатель квартиры вносит денежные средства на счет в банке, и далее после проведения всех операций по досрочному погашению объект выводится из залога и регистрируется.

Возможна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга?

Ипотечная квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть продана только при согласии на то залогодержателя и бывшего супруга. На практике один из супругов, на которого оформлено право собственности, нередко оформляет сделку купли-продажи жилья без согласия второго, заручившись поддержкой банка. Подобные ситуации возникают в связи с тем, что п. 3 ст. 35 СК РФ предполагает получение согласия мужа/жены на распоряжение имуществом только в период брака.

Для восстановления нарушенных прав бывший супруг вправе обратиться в суд с целью признания сделки недействительной в порядке п. 3 ст. 253 ГК РФ.

Если в судебном порядке не удалось признать договор недействительным, бывший супруг, права которого нарушены, вправе потребовать взыскания компенсации. В этом случае следует помнить, что после продажи часть денежных средств, как правило, направляется в кредитную организацию для погашения задолженности (если не был избран иной способ ее погашения). Оставшиеся денежные средства подлежат разделу между бывшими супругами.

Итак, если вас интересует, как продать ипотечную квартиру при разводе, необходимо прежде всего установить, когда была оформлена ипотека, находится ли данный объект недвижимости в совместной собственности и имеется ли между супругами соглашение о разделе имущества. При этом следует помнить, что залогодержатель тоже является заинтересованной стороной, вне зависимости от того, осуществляется продажа квартиры после развода либо до этого.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2F74831-300x210

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Frazdel-300x199

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.
Читайте так же:  Как делится однокомнатная квартира при разводе

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Fgrazhd-300x225

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Fbrachniy_kontract1

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Frazdelimyshestva1-300x198

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Fsozaem-300x209

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:
  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2F1408337898_1_77771-300x225

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Fphotodune-430057-talk-to-the-hand-business-woman-s11-300x200

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.
Нет тематического видео для этой статьи.
Читайте так же:  Возраст согласия при разводе
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Frazvod-300x225

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:
  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F11%2Fvoenipoteka11-300x225

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Можно ли её продать?

Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=https%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Frazdel_imuschestva_3_14063533-400x266

Ипотека для большинства супругов является единственным способом приобрести собственное жилье.

Не нужно тратить время на то, чтобы накопить необходимую сумму, можно сразу поселиться в собственной квартире.

Но если муж и жена разводятся, перед ними встает задача поделить эту ипотечную квартиру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как быть с платежами по кредиту, если супруги разводятся?

Во время брака супруги выбирают вариант распределения имущества при разводе:

  • Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2FV_sootvetstvii_s_brachnym_kontraktom__1_14063835-400x229В соответствии с законодательством РФ. Способ распределения имущества указан в 39 статье СК РФ: оно делится пополам, если супруги не выберут иной вариант.
  • В соответствии с брачным контрактом. В договоре пара может установить любой удобный для нее вариант развития событий.

После расторжения брака раздел имущества происходит либо при помощи соглашения, либо в судебном порядке. Как делится имущество, так распределяются и ипотечные платежи.

Варианты распределения ипотечных платежей:

    Разделение между двумя супругами. Таким образом, на каждого из супругов оформляется отдельный договор. Банк может не пойти навстречу этой просьбе, т.к. ему более выгодно иметь несколько должников по одному кредиту. Это повышает шансы, что денежные средства будут выплачены. Перед разделом каждый из заемщиков будет проверяться на платежеспособность.

В соответствии с распределением ипотечных платежей делится и квартира. Однако если квартира однокомнатная, такой раздел невозможен, т.к. доли должны быть выделены в натуре.

  • Можно переоформить весь долг на одного из супругов. Таким образом, и квартира будет впоследствии принадлежать ему.
  • Особенности ситуации в зависимости от наличия брачного контракта

    Брачный контракт регламентируется Семейным кодексом РФ. Такой документ еще не прижился в России и многие супруги его не заключают, полагая, что брак не развалится. Брачный контракт может быть заключен до заключения брака или во время него.

    После расторжения брака такой документ заключить не удастся. Если же это нужно при разводе, документ заключается до подачи заявления о расторжении супружества.

    Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fpokupka_kvartiry_3_14174217-400x267

    Документ составляет в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Благодаря такому договору устанавливается свой собственный способ разделения имущества при разводе, а не тот, который установлен законодательством.

    Брачный договор расторгается по соглашению сторон или если одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Но заемщик должен обязательно известить кредитора о прекращении действия договора.

    Читайте так же:  Отсутствие сексуальной жизни - повод для развода

    На исход ситуации влияют изначальные факторы:

    • Является ли брак официальным. Гражданский брак не попадает под действие Семейного кодекса, взаимоотношения пары рассматриваются на основании Гражданского кодекса РФ.
    • Была ли недвижимость куплена в браке или до него. Недвижимость, купленная до брака, принадлежит лицу, приобретшему ее (о том, как делится квартира после развода, если ипотека взята до брака, можно узнать здесь).
    • Составлен ли брачный контракт.
    • Есть ли у супругов дети (подробно о самых эффективных вариантах раздела имущества и ипотечного долга оформлении процедуры развода супругов с детьми при ипотеке мы писали тут).

    Что делать с ипотечным жильем при расторжении брака?

    1. В случае если квартира многокомнатная, можно выделить доли в натуре, и супруги могут проживать на своих квадратных метрах. Проблема тут в том, что после расторжения брака бывшие супруги вряд ли захотят проживать на одной жилплощади.
    2. Ипотека, как и право собственности, может быть переоформлено на одного из супругов.
    3. Продажа квартиры с последующим погашением долга.
    4. Досрочное погашение кредита. В некоторых случаях такое обязательство указывается в кредитном договоре. Сложность в том, что нужно найти крупную денежную сумму, для чего может понадобиться продажа другого имущества или иной кредит.

    Если между супругами заключен брачный контракт, то раздел имущества будет происходить в соответствии с ним.

    Детально о том, как делить при разводе квартиру, находящуюся в ипотеке и кто должен платить по кредиту, читайте тут.

    Как продать недвижимость, если она под обременением?

    • Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdokumenty_22_14064802-400x267Документы, устанавливающие право собственности.
    • Копии паспортов.
    • Паспорт БТИ.
    • Выписка из домовой книги.
    • Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
    • Разрешение органов опеки (если оно необходимо).
    • Выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
    • Предварительный договор купли-продажи.
    1. Получение согласия банка.
    2. Поиск покупателя. От потенциального покупателя не нужно скрывать тот факт, что квартира находится под обременением. Такие действия могут быть расценены как вовлечение в аферу.
    3. Покупатель обращается в банк. Сотрудники банка заключают с ним предварительное соглашение купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
    4. Покупатель вносит в одну банковскую ячейку сумму, необходимую для погашения задолженности, в другую – сумму, остающуюся бывшим супругам (если таковая имеется).
    5. Банк снимает обременение.
    6. В Росреестре оформляется договор купли-продажи.
    7. Банк и бывшие супруги получают доступ к деньгам.

    Продажа ипотечной квартиры при разводе имеет свои плюсы и минусы.

    К преимуществам относится:

    • Освобождение от долговых обязательств.
    • Бывшие супруги избавляются от необходимости совместного проживания.

    К недостаткам относится:

    • Сложности в получении согласия банка.
    • Трудности в нахождении покупателя, который согласился бы купить квартиру под обременением.
    • Недвижимость придется продавать ниже рыночной цены.

    Итак, если раздел имущества и долговых обязательств по каким-то причинам невозможен, бывшие супруги могут продать недвижимость. При поиске покупателя не нужно скрывать, что квартира находится под обременением. Однако в связи с обременением продавать квартиру придется по цене, которая ниже рыночной.

    Предлагаем посмотреть видео о разделе квартиры в ипотеке при расторжении брака:

    Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

    Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=https%3A%2F%2F101house.ru%2Fimages%2Fpost%2Ffull%2F13032016%2Farticle_kak_prodat_ipotechnuyu_kvartiru_pri_razvode_suprugov_29145_image1

    Р азвод супругов – процедура крайне неприятная, а когда развод сталкивается с ипотекой, большинство семейных пар приходят в замешательство. Как поступить с квартирой, находящейся в ипотеке при разводе? Как ее разделить?

    Законодательство Российской Федерации не совершенно, имеются нестыковки гражданского и семейного законодательства. При разводе один супруг может манипулировать другим в суде, когда наступает время разделить ипотечную квартиру.

    Согласно данных проводимых исследований, в настоящее время 40% квартир продаются именно по причине разделов при разводе имущества. Молодые семьи в нашей стране, приобретая квартиру в ипотеку на первых годах совместной жизни, вообще не задумываются о том, как в последующем разделить ее во время бракоразводного процесса.

    Статистика проста, кредит на приобретение квартиры берется. Как правило, на 10-20 лет, а время разводов наступает на третьем – пятом году совместной жизни. Тут то и встает вопрос о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Как данную квартиру реализовать, бывшие супруги ранее не договаривались, вопрос этот во время счастливой семейной жизни и не ставился.

    Необходимо не только разделить само недвижимое имущество, но и самым важным будет разделить долг по ипотечному кредиту. Как же супругам решить этот сложный вопрос? Как находясь в стрессовом состоянии поделить квартиру, платежи по ипотечному кредиту?

    Как правило в голову приходит мысль – нанять квалифицированного юриста. Однако, исходя из практики бракоразводных процессов, главной задачей всех юристов является отработать полученный гонорар. В ход идут лживые доказательства, в суд вызываются свидетели, порочащие одного из супругов.

    Также не облегчает ситуацию и наличие несовершеннолетних детей. Чем больше детей в семье, тем сложнее разделить недвижимость.

    Читайте так же:  Как снизить процент по кредиту в сбербанке

    Исходя из практики судопроизводств, дела о разводах могут затягиваться на несколько лет, в практике имеются случаи, когда бракоразводные процессы связанные с разделом имущества длятся более пяти лет. Ипотечные квартиры, проданные по решению мирового суда, путем выставления квартиры на торги, устраиваемые банком, выдавшим ипотечный кредит, не дают ожидаемого и желанного финансового результата.

    Как же поступить в столь сложной ситуации? Необходимо разделить недвижимое имущество до суда. Следует определить доли, и реализовать квартиру до погашения задолженности по ипотечному кредиту. Такой вариант самый выгодный для бывших супругов, которые решили разделить недвижимость, приобретенную в ипотеку, потому что, используя именно этот вариант они получают максимальную выгоду, а также это наикратчайший способ для выхода из сложившейся конфликтной ситуации.

    В качестве миротворца между конфликтующими сторонами отлично подойдет риэлтор. Данный специалист окажет сторонам квалифицированную помощь, объяснит пути выхода из конфликтной ситуации, поможет выйти с минимальными потерями из сложившейся ситуации.

    Риэлтор окажет помощь в грамотной продаже ипотечной квартиры, поможет оплатить долги по ипотечному кредиту, а сэкономленные средства от продажи недвижимости разделить между сторонами конфликта в равных долях.

    Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе proxy?url=http%3A%2F%2Frazvodimsja.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F06%2Frazvod-i-ipoteka-300x198

    Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

    В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

    При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

    Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

    Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

    Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

    Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

    Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

    Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

    • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
    • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
    • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

    Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

    Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

    Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

    Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

    Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

    Читайте так же:  Как вернуть страховку после выплаты кредита

    Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

    Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

    Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

    • продолжать платить по кредиту;
    • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
    • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

    Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

    Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

    • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
    • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
    • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

    Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

    В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

    Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

    Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

    Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

    Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

    Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

    Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

    Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

    Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

    Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

    Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

    Изображение - Как продать квартиру в ипотеке при разводе 4895665
    Автор статьи: Анжелика Порохина

    Здравствуйте. Меня зовут Анжелика. Я уже более 7 лет работаю юристом. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 4.9 проголосовавших: 7

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here